현재 재산의 보유세 와 종부세 계산법을 알아보자.
사례 1. 공시시가 7억인 송파구 가락동에 아파트가 한채 있습니다.
실거래가 10억정도 합니다. 종부세를 얼마를 내야하는건가요?
먼저 종부세를 계산하기전에 재산세를 대략 계산해보겠습니다. 그래야 정확한 종부세가 계산됩니다.
<공시가격 7억원인 아파트의 재산세 및 기타세금>
1. 재산세
재산세의 과표는 공시가격(기준시가)의 50%(과표적용율)입니다. 재산세는 구간별로 세율이 다릅니다.
공시가격이 8천만원 이하 구간에서는 0.15%의 세율이 적용되고,
공시가격이 8천만원~2억 이하 구간에서는 0.3%의 세율이 적용되고,
공시가격이 2억 초과 구간에서는 0.5%의 세율이 적용됩니다.
이렇게 구간별로 각각 세액을 계산한 후에 더해주면 됩니다.
그러므로 공시가격이 7억원일 경우 재산세를 계산해보면,
공시가격 7억원 중 8천만원 이하 구간의 재산세는
8천만원x50%(과표적용율)x0.15%(재산세율)=6만원이고,
공시가격 7억원 중 8천만원~2억 이하 구간의 재산세는
1억2천만원(2억-8천)x50%(과표적용율)x0.3%(재산세율)=1십8만원입니다.
공시가격 7억원 중 2억 초과 구간의 재산세는
5억원(7억-2억)x50%(과표적용율)x0.5%(재산세율)=1백2십5만원입니다.
즉, 이 금액을 모두 더하면 재산세는
총 6만원+1십8만원+1백2십5만원=1백4십9만원입니다.
2. 지방세
지방교육세는 재산세액의 20%입니다.
그러므로 1십4만9만원(재산세)x20%=2십9만8천원이 지방교육세입니다.
3. 도시계획세
도시계획세는 재산세 과표의 0.15%입니다.
그러므로 공시가격 3.5억(7억원의 50%)x0.15%=5십2만5천원이 도시계획세입니다.
<종부세 및 농어촌특별세 계산>
1. 종부세
종부세 과표는 공시가격 6억 초과 부분의 70%(과표적용율)입니다.
주택의 경우 공시가격이 6억원을 초과할 경우 납부대상자가 됩니다.
적용세율을 다음과 같습니다.
6억원 초과금이 3억원 이하 1000분의 10 (1%)
6억원 초과금이 3억초과 14억 이하 1000분의15 (1.5%)
6억원 초과금이 14억 초과 94억 이하 1000분의 20 (2%)
6억원 초과금이 94억 초과 1000분의 30 (3%)
따라서, 이를 이용하여 주택공시가격이 7억원인 경우 종부세를 구해보면,
공시가격 7억원은 6억~9억이하(초과금 3억원 이하)구간에 해당하므로
종부세는 1억(7억-6억)x70%(과표적용율)x1.0%(종부세율)를 적용하면 종부세는 7십만원입니다.
하지만 공시가격 7억원 중 6억 초과구간인 1억원에 대해서는 이미 재산세를 납부했으므로
종부세까지 납부하게 된다면 이중으로 납부하게 되는 것이기 때문에 공시가격 7억원 중 6억 초과구간인 1억원 부분에 대한 재산세는 종부세에서 빼주어야 합니다.
그러므로 공시가격 7억원 중 6억 초과 구간인 1억원에 대한 재산세를 구하면,
1억(공시가격 7억원 중 6억 초과 부분)x50%(재산세 과표적용율)x0.5%(재산세율)=2십5만원 이 금액을 종부세액에서 빼주어야 합니다.
그러므로 총 종부세는 7십만원-2십5만원=대략 4십5만원입니다
2. 농어촌특별세
농어촌특별세는 종부세액의 20%입니다.
그러므로 4십5만원(종부세)x20%=대략 9만원이 농어촌특별세가 됩니다.
이렇게 계산해보면 실거래가 10억정도의 아파트를 지닌 사람은 종부세를 4십5만원에 농어촌특별세 9만원해서
총 5십4만원정도를 재산세 이외로 더 내야 하는 것이죠...
그렇다면 소위 버블세븐지역의 거부들이 내야할 종부세...얼마인지...한번 계산해 봅시다.
사례 2. 공시시가 10억(실거래가 14억)인 강남구 대치동에 은마아파트(34평)와
공시시가 12억(실거래가 16억)인 과천 주공10단지의 40평형을 보유하고 있습니다.
현재 사는 곳은 공시시가 8억(실거래가 11억)인 과천 주공1단지 연립에 살고 있습니다.
종부세를 얼마를 내야하는건가요?
<공시가격 총액이 30억원인 아파트의 재산세 및 기타세금>
1. 재산세
공시가격 30억원 중 8천만원 이하 구간의 재산세는
8천만원x50%(과표적용율)x0.15%(재산세율)=6만원이고,
공시가격 30억원 중 8천만~2억 이하 구간의 재산세는
1억2천만원(2억-8천)x50%(과표적용율)x0.3%(재산세율)=1십8만원입니다.
공시가격 30억원 중 2억 초과 구간의 재산세는
28억원(30억-2억)x50%(과표적용율)x0.5%(재산세율)=7백만원입니다.
즉, 이 금액을 모두 더하면 재산세는
총 6만원+1십8만원+7백만원=7백2십4만원입니다.
2. 지방세
지방교육세는 재산세액의 20%입니다.
그러므로 7십2만4만원(재산세)x20%=1백4십4만8천원이 지방교육세입니다.
3. 도시계획세
도시계획세는 재산세 과표의 0.15%입니다.
그러므로 공시가격 15억(30억원의 50%)x0.15%=2백2십5만원이 도시계획세입니다.
그렇다면 내년부터 추가적으로 내야할 종부세는 얼마일까요?
<종부세 및 농어촌특별세 계산>
1. 종부세
종부세 과표는 말씀드렸다시피 공시가격 6억 초과 부분의 70%(과표적용율)입니다.
이분의 적용세율 앞서 다뤘던 분과는 비교도 안되므로 적용세율이 달라지게 되죠.
즉, 6억원 초과금이 14억 초과 94억 이하 1000분의 20 (2%) 가 됩니다.
공시가격 총액 30억원은 14억 초과 94억 이하(초과금 24억원)구간에 해당하므로
종부세는 24억(30억-6억)x70%(과표적용율)x2.0%(종부세율)를 적용하면
종부세는 3천 3백 6십만원입니다.
하지만 공시가격 30억원 중 6억 초과구간인 24억원에 대해서는 이미 재산세를 납부했으므로
종부세까지 납부하게 된다면 이중으로 납부하게 되는 것이기 때문에 공시가격 30억원 중 6억 초과구간인 24억원 부분에 대한
재산세는 종부세에서 빼주어야 합니다.
그러므로 공시가격 30억원 중 6억 초과 구간인 24억원에 대한 재산세를 구하면,
24억(공시가격총액 30억원 중 6억 초과 부분)x50%(재산세 과표적용율)x0.5%(재산세율)=6백만원 이 금액을 종부세액에서 빼주어야 합니다.
그러므로 총 종부세는 3천3백6십만원-6백만원=대략 2천7백6십만원입니다
2. 농어촌특별세
농어촌특별세는 종부세액의 20%입니다.
그러므로 2천7백6십만원(종부세)x20%=대략 5백5십2만원이 농어촌특별세가 됩니다.
내년도 종부세 및 농특세를 3천 3백만원정도를 내야합니다.
올해도 종부세가 그대로 과세된다는 일이 너무도 슬픕니다.