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공실률 空室率  

업무용 빌딩에서 비어 있는 사무실이 차지하는 비율.

공가율

주택의 유통을 원활히 하기 위해서 합리적으로 비어있는 주택의 비율

① 마찰적 공가 - 주택의 원활한 유통을 위해 비어 있어야 할 집

② 의도적 공가 - 여가주택(예:별장)이나 투기목적으로 여러채를 보유하는 경우 비어있는 집

③ 통계적 공가 - 3분의 2이상 건설된 주택은 입주하기 이전이라도 주택으로 취급하고 있어 실제의 주택수와 불일치현상을 나타내며 비어있는 집

1. 정상재

소득이 증가하면 소비도 증가하는 소비재들을 말한다.

2. 열등재

소득이 증가하면 소비는 감소하는 소비재들을 말한다.

 
일단 정상재와 열등재는 소득의 변동을 전제로 한다.  일반적으로 소득이 증가하면 소비가 증가하는 것이 정상적인 경우이다. 그래서 소득이 증가하면 수요량이 증가하는 재화를 정상재라고 하고, 소득이 증가하면 수요량이 오히려 감소하는 재화를 열등재라고 한답니다.
 
그럼 정상재와 열등재는 쉽게 구분이 되죠 ?  문제는 기펜재인데, 기펜재는 그냥 "열등재 중에서 그 열등성(즉, 소득의 증가에 대해서 수요량의 감소하는 것)이 큰 것을 의미하는 것이랍니다. 
 
기펜재를 이해하기 위해서는 가격효과라는 것을 이해할 필요가 있다. 가격효과는 쉽게 가격이 내림으로 발생하게 되는 현상을 칭하는 용어이다. 이런 가격효과는 두 가지로 다시 구분이 된다. 대체효과와 소득효과가 그것이다.
 
대체효과라는 것은 A라는 재화의 가격이 하락할 경우 다른 재화를 사용하던 사람들이 A재화를 사용하게 되면서 수요가 늘어나게 되는 현상이다.
반면에, 가격의 하락은 소비자에게는 실질소득의 증가를 가져오는데 이것을 소득효과라고 한다.
이 두 효과에 의해서 열등재와 기펜재가 구분된다. (일단 기본적인 전제를 기억해야 해요. 기펜재의 열등재 중에서 그 열등성이 아주 큰 재화를 의미)
 
즉, 대체효과는 수요자들은 언제나 가격이 싼 재화를 사용하려 한다는 것을 전제한다. 반면, 소득효과의 경우는 조금 다르다.
소득효과는 정상재(소득이 증가할 수록 수요가 늘어나는 재화)의 경우에는 실질소득의 증가로 재화의 수요량이 늘어나겠지만, 열등재(소득이 늘때 오히려 수요가 감소하는 재화)의 경우에는 재화의 수요량이 감소하게 된다. 그러나 일반적으로 열등재는 소득효과에 의한 수요량의 감소보다 대체효과에 의한 수요량의 증가가 크기 때문에 가격이 내리면 수요량은 증가하게 된다.(위의 설명처럼 한다면 음의 소득효과와 양의 대체효과)
 
그러나 열등재 중에서는 가격이 하락할 때 대체효과에 의한 수요량의 증가보다 소득효과에 의한 수요량의 감소가 더 큰 경우가 있다.(즉, 위의 경우로 양의 소득효과와 음의 대체효과)  이런 경우 가격이 하락했음에도 수요량이 감소하게 된다.  이런 재화를 기펜재라고 한다. 

간단하게는,
대체효과 > 소득효과 ; 열등재 이고
대체효과 < 소득효과 ; 기펜재 가 된다

    1) 지역권은 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리이다

       o 두 토지는 서로 인접하고 있는 토지임을 요하지 않는다

       o 지역권은 유상, 무상 가능하며, 유상인 경우에도 등기 사항은 아니다

    2) 지역권은 요역지와 승역지의 두개의 토지 사이의 관계이다

       o 토지소유자 사이에서만 설정되는 것은 아니다 (지상권자,전세권자,인차인도 가능)

       o 요역지는 1필의 토지이어야 하며, 승역지는 1필의 토지이어야 할 필요는 없다

    3) 지역권은 요역지 위의 권리에 종된 권리이다 (부종성)

       o 요역지로 부터 분리하여 이를 양도하거나 또는 다른 권리의 목적으로 하지 못한다(수반성)

       o 요역지 소유권은 지역권과 구분하여 처분 가능

    4) 지역권의 불가분성

       o 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다

    ※ 지역권의 유래 : 로마법의 역권 ┬ 인역권

                                                            └ 지역권  (우리나라 민법은 지역권만을 인정한다)

  2. 지역권의 존속 기간

     o 학설은 영구한 지역권의 설정을 인정

     o 당사자가 약정하는 존속 기간 유효

  3. 지역권의 종류

1) 작위지역권 : 지역권자가 일정한 행위를 할 수 있고, 승역지 이용자의 인용

                          - 통행지역권, 인수지역권 

    2) 부작위지역권 : 승역지 이용자가 일정한 행위를 하지않는 의무 - 관망지역권

    3) 계속지역권 : 지역권의 실현이 계속됨 (통행로 설치)

    4) 불계속지역권 : 지역권의 실현이 가끔 실현됨 (통행로 설치없이 통행)

    5) 표현지역권 : 통행지역권

    6) 불표현지역권 : 지하로의 인수지역권

제2절 지역권의 득실 및 효력

  1. 지역권이 취득

    1) 설정 계약과 등기, 유언, 상속, 양도 등에 의해 취득

    2) 시효에 의한 취득 (20년)

       o 지역권은 그 내용의 행사 상태가 계속적이고 또한 표현된 것에 한하여 시효로 취득

       o 점유 취득시효는 등기하여야 효력 발생

       o 요역지의 불법점유자는 시효취득할 수 없다

  2. 지역권의 효력

    1) 지역권자의 권리

      (1) 승역지의 사용

      (2) 용수지역권의 특칙

         o 용수지역권에 있어서 승역지의 수량이 양 토지의 수요에 부족한 때에는 그 수요 정도에 의하여

            가용(가정용)에 공급하고, 그 나머지를 다른 용도에 공급하여야 한다

o 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다

      (3) 승역지에 설치된 공작물의 사용

         승역지 이용자는 지역권자가 설치한 공작물 이용 가능, 비용은 분담

    2) 승역지 이용자의 의무

      (1) 인용 의무

      (2) 승역지 승계인의 의무와 승역지의 위기

         o 승역지 특별승계인도 승역지 소유자의 의무를 인도,부담한다

         o 위기 : 승역지 소유권을 포기하여 무상으로 지역권자에게 이전한다는 일방적 의사표시

    3) 지역권에 기한 물권적 청구권 ┬ 방해제거청구권

                                                           └ 방해예방청구권

       * 반환청구권은 인정되지 않는다 (이유 : 승역지를 점유할 권능 없음)

  3. 지역권의 소멸

    1) 승역지가 제3자에 의하여 시효 취득되는 경우에는 지역권은 소멸한다 (원칙)

        → 점유자가 지역권을 인용하거나 승역지 점유자의 취득시효 진행중에 지역권자가 권리

            행사시는 제외

    2) 지역권은 20년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다 

○ 나 지 : 건축용의 용도에 제공되는 건부지에 반대되는 용어로써 택지의 지상에 건물 등의 건축물이 없는 토지를 말함

○ 갱 지 : 일본에서 쓰이는 토지분류용어로 토지에 대한 공법상 제약을 받지만 사법상 일체의 제한을 받지 않고 또한 지상에 건축물이 없는 대지를 말함

○ 공 지 : 건축법상 건폐율,용적율 등의 제한때문에 한 필지내에 건물을 꽉 메워서 건축하지 않고 남겨진 토지를 말함